Der Immobilienkauf und seine "Nebenkosten" Featured

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Kostenfalle beim Hauskauf auf Mallorca

Ein Immobilienerwerb ist auf der Insel mit zahlreichen steuerlichen Verpflichtungen und auch Nebenkosten verbunden. Bei größeren Kaufprojekten ist eine professionelle Rechtsberatung sinnvoll.

Ein Immobilienerwerb auf Mallorca hat sei­ne Tücken und ist mit zahlreichen steuerlichen und finanziellen Pflichten verbunden. Haben sich beide Seiten über den Kauf beziehungsweise Verkauf der Immobilie geeignet, wird auf Mallorca in der Regel ein privatschriftlicher Vertrag geschlossen, in dem die Einzelheiten des Kaufs festgehalten werden. Was muss im Kaufvertrag stehen? Welcher Vertrag letztlich Anwendung findet, sollte je nach Einzelfall und im Zusammenspiel mit dem beauftragten Anwalt entschieden werden.

Inhalt des Vorvertrages ist unter anderem die genaue rechtliche Beschreibung des Objekts, die Festlegung des endgültigen Kaufpreises, die Zahlungsbedingungen, die Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung sowie der Zeitpunkt der Übergabe der Kaufsache. Bei der Unterzeichnung dieses privatschriftlichen Vertrags wird üblicherweise eine Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet, deren Höhe sich im Wesentlichen nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen und dem für die Vertragserfüllung vorgesehenen Zeitpunkt richtet. Bei Fest­legung eines Vertragserfüllungszeitraumes von 30 bis 90 Tagen ist eine Anzahlung von 10% bis 15% des vereinbarten Kaufpreises üblich.

Neben den Notarkosten, die auf Mallorca in der Regel 1 Prozent des Kaufpreises betragen sowie den Abgaben für die entsprechenden Eintragungen ins kommunale Grundbuch- und Katasteramt werden beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung entweder die spanische Mehrwert­steuer (IVA) oder die „Übertragungssteuer“ (Impuesto sobre Transmisiones Patrimo­niales, kurz ITP) fällig, die in etwa der deutschen Grunderwerbssteuer entspricht. Ist der Käufer ein Unternehmen (z. Bsp. Bauträger, etc.), dann muss er die IVA zahlen. 21 Prozent beträgt die Mehrwertsteuer im Falle von unbebauten Grundstücken oder Gewerbe-Immobilien. 10 Prozent beim Kauf von Wohn-Immobilien.

Handelt es sich bei dem Käufer im juristischen Sinne um eine „Privatperson“ dann wird statt der IVA die Grund­erwerbssteuer fällig. Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer (ITP)? Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist von autonomer Region zu autonomer Region verschieden. Auf den Balearen gelten aktuell folgende Steuerersätze: - 8 Prozent des Kaufpreises für Immobilien mit einem Preis bis 400.000 Euro - 9 Prozent des KP für Immobilien mit einem Preis zwischen 400.000 und 600.000 Euro - 10 Prozent des KP für Immobilien mit einem Preis über 600.000 Euro.

Sind Sie ein „Nicht-Steuerresident“?

Außerdem unterscheidet der spanische Gesetzgeber im Falle von Ausländern zwischen „Nicht-Steuerresidenten“ und „Steuerresidenten“. Letztere verfügen über eine Steuer-Identifaktionsnummer (NIE) und sind ebenso wie spanische Bürger voll steuerpflichtig. „Nicht-Steuerresidenten“, die auf Mallorca eine Immobilie kaufen oder verkaufen, werden vom Fiskus natürlich auch zur Kasse gebeten. Und zwar zu ei­nem über die „Nicht-Residenten-Steuer“ (IRNR), deren Höhe sich nach dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Ka­tasterwert der Immobilie richtet. Handelt es sich beim Verkäufer der Liegenschaft um einen „Nicht-  Residenten“, ist der Käufer verpflichtet, drei Prozent des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und als Steuervorauszahlung des Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen. Grund: auch ein „Nicht-Residenter“ muss den möglicherweise er­zielten Gewinn im Rahmen einer Einkommessteuererklärung versteuern.

Wertzuwachssteuer (Plus Valia)

Ebenfalls fällig wird beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie auf Mallorca die sogenannte Wertzuwachssteuer (Impuesto Plus Va­lia). Bei der Wertzuwachssteuer handelt es sich um eine komunale Abgabe. Sie besteuert den Wertzuwachs des Grund und Bodens (aber nicht den Wert der Immobilie, die auf ihm errichtet wurde) seit der letzten Änderung im Grundbuch. Aus diesem Grund ist diese Steuer beim Erwerb von Bestandsimmobilien auf Mallorca eher gering. Die Höhe der Steuer wird durch die Gemeinde festgelegt. Aus diesem Grund ist es ratsam, den aktuellen Steuersatz bei der jeweiligen Kommune anzufragen. Dies kann man beispielsweise in vielen Rathäusern über deren Homepages machen.  

Die Wertzuwachssteuer muss nach dem Gesetz vom Verkäufer der Immobilie gegezahlt werden. Doch es schon häufiger vorgekommen, dass der Verkäufer versucht, sie dem Käufer aufs Ohr zu drücken. Es empfiehlt sich daher, eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur Zahlung dieser Steuer in den Kaufvertrag aufzunehmen. Neu ist, dass auch der Käufer verpflichtet ist, der Gemeinde eine Kopie des notariellen Kaufvertrages der Mallorca-Immobilie vorzulegen. Um sicherzustellen, dass der Verkäufer seiner Zahlungsverpflichtung auch nachkommt, ist es durchaus ratsam die ausgerechnete Wertzuwachssteuer im Rahmen der Kaufpreiszahlung einzubehalten. Grund: Kommt der Verkäufer seiner Wertzuwachssteuer-Pflicht nicht nach, muss der Käufer diese Abgabe bezahlen.  

Redaktion

Last modified on Montag, 27 März 2017 13:17
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